Hotelimmobilien-Bewertung

Unterschiede zu anderen Betreiberimmobilien

Hotels unterscheiden sich gegenüber anderen Betreiberimmobilien durch:

  • Abhängigkeit vom Erfolg des Hotelbetreibers
  • Stark eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit
  • Komplizierte Ertragsstruktur mit vielen Einflussmöglichkeiten
  • Kapitalintensität (hohe Investitionen in Hotelgebäude und Ausstattung).

vgl. auch Matthias Schröder / Jakob Forstnig / Michael Widmann, Bewertung von Hotels und Hotelimmobilien, PKF-Schriftenreihe 1, München 2005, S. 9

Hotelbewerter

  • Schweiz
    • Martin F. Keel, Architekt ETH/SIA, MBA, Bürgi Nägeli Rechtsanwälte, Zürich
    • Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH), Zürich
  • Deutschland
    • PKF, München
    • Olaf W.F. Volz & Associates GBR
    • HOTOUR Unternehmensberatung für Hotellerie und Touristik GmbH, Frankfurt a/Main

Tool

Bewertungsanlass

Der Bewertungsanlass bestimmt die Bewertungsmethode:

  • Kauf/Verkauf der Hotelimmobilie, aber auch Erbvorbezug bzw. Erbteilung
  • Finanzierung
  • Investitionen
  • Zwangsverwertung / Gant.

Bewertungsgegenstand

Bei Hotelimmobilien bilden Bewertungsgegenstand:

  • das Grundstück
  • ein (bestehendes) Hotelgebäude, eine allf. Drittverwendbarkeit
  • der Hotelvertrag.

Ist ein Hotelbetreiber vorhanden (und besteht damit nicht Personalunion), wird der Hotelbetrieb nicht bewertet, sondern nur dessen Kennzahlen für die Schätzung der Hotelimmobilie berücksichtigt.

Bewertungsmethoden

Natürlich werden bei der Hotelimmobilienbewertung ebenfalls die gängigen Bewertungsmethoden angewandt. Weil es sich um eine sog. „Betreiberliegenschaft“ handelt, rechtfertigt es sich situativ die Bewertungsgrundsätze der Unternehmensbewertung anzuwenden, namentlich auch die DCF-Methode.

Praktikermethode

In der Schweiz noch weit verbreitet ist noch die Zugrundelegung von Substanz- und Ertragswert:

  • Normalfall: 2 x Ertragswert + 1 x Substanzwert
  • Bei starker Abweichung von Substanz- und Ertragswert: 5 x Ertragswert + 1 x Substanzwert.

Zusätzlich zu berücksichtigen sind indessen

  • der betriebswirtschaftliche Lebenszyklus einer Hotelimmobilie
  • die Hotelausstattung
  • die Zimmerpreise
  • der Sicherheitsfaktor
  • das Vorhandensein rauchfreier Räume
  • die Sauberkeit der Zimmer
  • die „Sterne-Klassierung“
  • die sog. „soft facts“
    • „Hotelatmosphäre“
    • Freundlichkeit des Personals (u.E. bei Betreiberverhältnis: Betreiberqualität und –bonität)
    • Weitere Faktoren, die von Hoteliersuisse eingeführt werden wollen (vgl. NZZ vom 28.10.2008, S. 16).

Hotelimmobilienwert

„Die erzielbaren Renditen bestimmen in der Regel den Grundstückwert.“

Matthias Schröder / Jakob Forstnig / Michael Widmann, Bewertung von Hotels und Hotelimmobilien, PKF-Schriftenreihe 1, München 2005, S. 16

Bewertungsvariablen

Sog. „Stellschrauben“ für die Bewertung sind nebst der Bewertungsmethoden bestimmte Variablen:

  • Anlageintensität
  • Kosten der Immobilien-Betriebsleitung
  • Anlagebezogene Aufwände
  • Anlagebezogene Erträge
  • Unterhalt / Unterhaltsnachholbedarf
  • Ersatzinvestitionen
  • Diskontierungssatz
  • Planungshorizont / Residualwert.

Betriebskomponente

Bei Hotelimmobilie (Betreiberimmobilien) werden für Bewertung und Finanzierung vermehrt die Aspekte der Buchführung und der langfristigen Betriebsführung zugrundegelegt, zB

  • IFRS, GAAP uam
  • DCF-Methode.

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