Hotelimmobilien und Steuern

Liegenschaftensteuern

Diese Vermögenssteuer wird nur noch in einzelnen Kantonen erhoben.

Handänderungssteuern

In einigen Kantonen löst der Verkauf einer Hotelimmobilie immer noch Handänderungssteuer aus. Tendenziell schaffen die Kantone diese im Verhältnis zu anderen assets nicht gerechtfertigte Steuer ab (vgl. Kanton Zürich).

Grundsteuern

In allen Kantonen sind Handänderungen grundstückgewinnsteuerpflichtig. Von der Grundstückgewinnsteuerpflicht sind betroffen:

  • der direkte Verkauf der Immobilien (asset deal)
  • der indirekte Verkauf durch Veräusserung der Eigentümergesellschaft (share deal).

Steueraufschub

Auch der Verkauf von Betriebsgesellschaften mit (Hotel-)Immobilien oder der Verkauf der (Hotel-) Immobilie selbst sind grundsätzlich grundsteuerpflichtig. Sind bestimmte Voraussetzungen erfüllt (u.a. Betriebsfortsetzung), wird die Grundsteuer unbefristet aufgeschoben. – Die Vermietung oder Verpachtung des Betriebsvermögens führt bei natürlichen Personen und Personengesellschaften vielfach zu einer Überführung dieser Vermögenswerte ins Privatvermögen. Bei juristischen Personen ändert die Zwecksetzung von Betrieb in Halten und Verwalten der Betriebsliegenschaften samt Ausstattung. Eine weitere Folge dieser Betriebsaufgabe ist das Dahinfallen des Steueraufschubs.

Betriebsaufgabe (Zweckänderung von der Hotel-Betriebs- und -Immobilien-AG zu einer reinen Immobilien-AG)

Hotelinvestoren tun gut daran, schon beim Erwerb eines Hotelunternehmens im Rahmen der Aktualisierung ihrer Eignerstrategie zu prüfen, ob sie die Hotelgesellschaft auf Dauer als Betriebsgesellschaft oder bloss als Immobiliengesellschaft fortführen wollen. Die aus einer Betriebsaufgabe entstehenden Steuern (sog. latente Steuern) wären bei Bewertung und/oder Verhandlung einzubringen, sofern und soweit dies der Markt zulässt. Die Steuerfolgen einer Betriebsaufgabe beim Verkauf wären nämlich §vom Veräusserer zu tragen.

Asset oder share deal?

Grundsätzlich lassen sich folgende fiskalischen Begebenheiten feststellen:

Asset deal (Hotelimmobilienverkauf) Grundsteuerpflicht / Ersatzbeschaffung vorb.
Share deal (Hotelunternehmen AG2) Grundsteuerpflicht / Aufschub als Betriebslieg.
Wechsel von Hotelunternehmen AG in Immobiliengesellschaft3 Steueraufschub fällt dahin und Grundsteuerpflicht lebt wieder auf / Ersatzbeschaffung prüfen!
Verlustrechnung von Betriebsverlust mit Immobilienveräusserungsgewinn je nach Kanton und konkreten Verhältnissen

MWST

Die seit 1.1.1995 bestehende Mehrwertsteuer (MWST) löste die sog. Warenumsatzsteuer (WuSt) ab.
Die MWST soll den privaten Konsum von Waren und Dienstleistungen belasten.

Betrieb

Der Hotelbetrieb untersteht grundsätzlich der MWST-Pflicht. Für die Hotellerie bestehen aber für Gastronomie- und Beherbergungsleistungen (Uebernachtung und Morgenessen) Sondersätze. Diese Themen betreffen vor allem den Betreiber.

Hotelimmobilie (Optierung)

Bei Optierung für die Hotelimmobilie, die vor allen Dingen im Neu- oder Umbau-Falle gewählt wird, stellen sich bei der Veräusserung als asset deal MWST-rechtliche Fragen, namentlich die Fragen nach der Bezahlung einer sog. Eigenverbrauchssteuer.


2 sog. wirtschaftliche Handänderung

3 Hotelbetriebsführung ist entscheidend: u.E. Dahinfallen bei Miete oder Pacht (Betriebsaufgabe), nicht aber bei reinem Managementvertrag (Beherbergungs- und Verpflegungsverträge werden immer noch auf Rechnung des Hotelinvestors geschlossen); umstritten, Vorprüfung bei den Steuerbehörden empfehlenswert.

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